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五里橋街道公司轉(zhuǎn)讓、五里橋街道公司轉(zhuǎn)讓信息

作者：好順佳

更新日期：2024-05-10 11:14:29

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現(xiàn)房銷售”寫入多地土拍文件,商品房預(yù)售制會取消嗎?

合肥2022年第三批次一宗地塊試點(diǎn)現(xiàn)房銷售；福建福州直接出現(xiàn)第一個(gè)“現(xiàn)房銷售”地塊……近日，多地將“現(xiàn)房銷售”中寫入土地出讓文件中。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。僅今年以來，據(jù)澎湃新聞不全部統(tǒng)計(jì)，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟(jì)南等地的多宗地塊明言“現(xiàn)房銷售”。

以合肥為例，8月24日，合肥市先發(fā)布第三批集中供地公告，共所推出28宗涉宅用地，總土地出讓面積3282畝，總起始價(jià)277.4億元，并將于9月23日宣布出讓。值得一提的是，該同批次地塊中2002年所推出現(xiàn)房銷售地塊。其中，蜀山區(qū)SS202210號地塊明確提議“按精裝現(xiàn)房銷售如何實(shí)施”。

據(jù)合肥在線，盡管此前的土地拍賣公告中多宗地塊對開發(fā)商建設(shè)進(jìn)度提出要求，都沒有達(dá)到一定比例才能正式開售，但是必須明確提出可以按現(xiàn)房銷售，在合肥尚屬唯一一個(gè)。

另以北京為例，北京于2021年第二輪集中土拍時(shí)數(shù)月前試點(diǎn)實(shí)施競現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊。據(jù)《北京日報(bào)》，該地塊共讓3家企業(yè)競買，經(jīng)由17輪價(jià)格競拍都沒有達(dá)到土地合理上限價(jià)格37.84億元，又經(jīng)23輪競“現(xiàn)房銷售面積”后成交量，競報(bào)“現(xiàn)房銷售面積”5.4萬36平方米，到最后該項(xiàng)目中將有近一半的商品房實(shí)行“現(xiàn)房銷售”。

今年，北京哪個(gè)網(wǎng)站公告的第三批次供地18宗地塊中有13宗項(xiàng)目設(shè)置里了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。而在北京今年首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊牽涉到競報(bào)現(xiàn)房銷售面積程序；今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”。

當(dāng)然了，福州永泰縣自然資源和規(guī)劃局在7月15日的一則公告顯示，葛嶺鎮(zhèn)溪西村一地塊在出讓具體的要求中說起：地塊按現(xiàn)房銷售具體實(shí)施，新的規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收后，競得人方可先申請房屋銷售手續(xù)。

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諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心中級分析師陳霄以為，在這樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)提議現(xiàn)房銷售多少被近期爛尾樓風(fēng)波的影響，只是因?yàn)楸＝粯堑牧龆嶙h的，多地會出現(xiàn)的爛尾樓停貸風(fēng)波事件導(dǎo)致購房者對商品房預(yù)售制度再產(chǎn)生一定的抵觸心態(tài)，可以取消預(yù)售制度的言論一時(shí)互相間議論。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，今年7月以來，部分城市的項(xiàng)目又出現(xiàn)“被迫停工”現(xiàn)象，對購房者置業(yè)情緒和預(yù)期均給了不利影響，而現(xiàn)房銷售既都能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對樓盤質(zhì)量和房屋交付行為通過約束，利于增強(qiáng)“保交樓、穩(wěn)民生”。

均多地深入現(xiàn)房銷售

對于現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的探索，公元前16世紀(jì)或可可回溯至2014年。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，2014年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍，到最后麗豐控股旗下東方動力有限公司以5.77億元的價(jià)格競得，溢價(jià)62.54%，成交數(shù)量樓板價(jià)59859元，別除保障房后樓板價(jià)達(dá)85810元/平。地塊在出讓預(yù)合同中唯一一個(gè)提議了“該地塊內(nèi)最終建成房屋再不預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

到了2016年，為抑制細(xì)胞房企拿地?zé)崆?，深圳也再推出首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊——龍華A816－0060號地塊，要求在該地塊上建成的商業(yè)、住宅等建筑物，不能不能進(jìn)行預(yù)售，要在竣工后并提出不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式正式銷售。

同年，杭州、南京等地在土地拍賣時(shí)，均提議現(xiàn)房銷售要求。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至2020年間，房地產(chǎn)市場活躍度較高，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端系統(tǒng)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，抑制細(xì)胞土地市場熱度。

以蘇州為例，2016年8月11日，蘇州市查找《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見》，共13條。其中法律規(guī)定，提高項(xiàng)目預(yù)售條件：土地出讓成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場指導(dǎo)價(jià)（不含市場指導(dǎo)價(jià)）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)最多市場指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）的，工程竣工驗(yàn)收后方可先申請預(yù)售許可。

這一政策被業(yè)內(nèi)深度解讀為，一旦拍地價(jià)格過高，觸碰到價(jià)格紅線，就要以結(jié)構(gòu)封頂或綜合驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)，來直接辦理預(yù)售許可證。通俗點(diǎn)說那就是“地價(jià)較高的項(xiàng)目必須以現(xiàn)房的形式進(jìn)行銷售”。

2016年8月11日，南京市人民政府網(wǎng)站公布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競價(jià)、商品房貸款首付比例的意見》，通過政策，當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)提升到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)實(shí)施《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，《通知》做出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

這也讓海南藍(lán)月帝國全國全中國第一縣市級正式實(shí)施現(xiàn)房銷售政策的省份。

是對實(shí)行現(xiàn)售制度的背景，時(shí)任海南省住建廳廳長霍巨燃在當(dāng)日規(guī)模盛大的新聞發(fā)布會上表示，因商品住房什么制度預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不執(zhí)行落實(shí)、違規(guī)銷售甚至于開發(fā)商要錢想跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕事故因預(yù)售制度給了的系列問題，《通知》提出來改革商品住房預(yù)售制度。

現(xiàn)房銷售試點(diǎn)效果要如何？

當(dāng)然了，從本案所涉提及現(xiàn)房銷售擴(kuò)大試點(diǎn)的城市而言，有部分城市目前已收手，和杭州、南京等城市在繼續(xù)推行一段時(shí)間后，變動了土地出讓規(guī)則。

以杭州為例，2017年3月24日，杭州市國土資源局發(fā)布土地新政，當(dāng)溢價(jià)率提升50%時(shí)地塊所建商品房屋須在得到不動產(chǎn)登記證后則可銷售。但是僅4個(gè)月后，杭州再推出的土地出讓就變化規(guī)則——“溢價(jià)50%須現(xiàn)房銷售”的條款刪出。

彼時(shí)，據(jù)《錢江晚報(bào)》2017年7月12日報(bào)紙上，2017年3月24日后的杭州土地出讓，主城區(qū)共出讓10宗涉宅地塊，其中有9宗必須現(xiàn)房銷售，在兩年內(nèi)不能自然形成快速有效供應(yīng)。這在一定程度上反而助推了供應(yīng)將近、房價(jià)大幅上漲的預(yù)期。

不過，杭州于2021年關(guān)機(jī)重啟了“現(xiàn)房銷售”。2021年7月30日，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公布結(jié)果了2021年第二批分散出讓土地地塊公告，其中10宗宅地先一步積極開展“競品質(zhì)”試點(diǎn)，即變化以往的價(jià)高者得，只不過是采取措施線下競“品質(zhì)方案“，我得到資格后進(jìn)入線上“競地價(jià)”階段。第二環(huán)節(jié)試點(diǎn)地塊所有什么制度現(xiàn)房銷售，從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

南京的現(xiàn)房銷售政策則可以追溯2016年8月。據(jù)《上證報(bào)》新聞，為給土拍市場溫度下降，南京市明文規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)至少最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以下單位那些要求再競買的，開始網(wǎng)上競價(jià)，中改現(xiàn)場申請搖號出現(xiàn)競得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度充當(dāng)成交價(jià)。當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)提升最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房可以現(xiàn)房銷售。

2017年6月2日，南京再出規(guī)定，當(dāng)住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易參與競價(jià)提升到最高限價(jià)時(shí)，再繼續(xù)競爭地價(jià)，轉(zhuǎn)成在網(wǎng)上競爭保障性住房建筑面積。但在隨后的7月份，掛牌的5宗地塊條件沒顯示，已取消了“竟價(jià)達(dá)最高限價(jià)的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進(jìn)度門檻，包括參與競價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。

蘇州則在2020年2月19日查找《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對疫情的通知》，給出延長土地出讓金公司繳納時(shí)限，決定將近市場指導(dǎo)價(jià)報(bào)價(jià)規(guī)則等，在一定范圍內(nèi)心情放松了房企預(yù)售的條件，也已取消了執(zhí)行42個(gè)月的強(qiáng)制實(shí)施現(xiàn)房銷售政策。

明確的克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2016年8月，蘇州推出現(xiàn)房銷售政策，規(guī)定土地出讓成交價(jià)將近市場指導(dǎo)價(jià)10%的，工程竣工驗(yàn)收后方可可以申請預(yù)售許可。現(xiàn)房銷售政策發(fā)布后，2016年出現(xiàn)12宗現(xiàn)房銷售地塊，現(xiàn)房率為40%。2017年全年現(xiàn)房銷售地塊都沒有達(dá)到49宗，現(xiàn)房率為82%，2018年前三季度現(xiàn)房銷售地塊為11宗，現(xiàn)房率為23%，且都分散在1月和2月份第一季度中，第二季度那以后的土拍多以底價(jià)和低溢價(jià)未成交，再無現(xiàn)房銷售地塊直接出現(xiàn)。

但，在易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此前提現(xiàn)房銷售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售，它有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別。此前現(xiàn)房銷售的目的是按照現(xiàn)房的模式來沒限制一些企業(yè)非理性的拿地，這和土地的備案價(jià)政策有關(guān)系。現(xiàn)在申請?zhí)岈F(xiàn)房是跟保交樓按職稱，各地從保交樓、嚴(yán)密保護(hù)購房的權(quán)益角度當(dāng)然，做出現(xiàn)房銷售模式。

“此前現(xiàn)房銷售政策的能取消，是畢竟再后來市場升溫以后，從憑空創(chuàng)造營商環(huán)境，優(yōu)化營商環(huán)境角度其實(shí)，系統(tǒng)優(yōu)化或者可以取消了現(xiàn)房銷售政策?，F(xiàn)在各地三宗地的地塊中再度問起現(xiàn)房銷售，是在保交樓，警戒會爛尾背景下，恢復(fù)答話現(xiàn)房銷售的概念。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

業(yè)內(nèi)人士其實(shí)，房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入按照周期，現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)地塊成交率會極大下降，目前，各地的房地產(chǎn)相關(guān)政策正準(zhǔn)備不停完善中。

這一世輪設(shè)置中“現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)的城市很明顯，北京今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”。從土拍成交情況看，12宗牽涉到“競現(xiàn)房銷售”的地塊中，2宗地塊流拍，4宗地塊底價(jià)成交，3宗地塊未觸及地價(jià)上限；3宗地塊都沒有達(dá)到上限價(jià)格后轉(zhuǎn)為競報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積。

商品房預(yù)售制會可以取消嗎？

伴隨著多地試點(diǎn)，能取消商品房預(yù)售，國家公務(wù)員考試綜合教材繼續(xù)推行現(xiàn)房銷售的呼聲也更加高，那就當(dāng)前全面全國推行現(xiàn)房銷售有無可?。?/p>

陳文靜認(rèn)為，目前并非是各個(gè)普遍推行現(xiàn)房銷售制度的比較好時(shí)機(jī)，國家公務(wù)員考試綜合教材可以實(shí)行現(xiàn)房銷售對商品房存量、開發(fā)商資金、地方財(cái)政收入等均有較高的要求，當(dāng)前最穩(wěn)妥安全的是對熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目除外試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，并在試點(diǎn)過程中不斷完善相關(guān)政策，為未來更廣范圍地繼續(xù)推行積累知識經(jīng)驗(yàn)。短期很明顯，估計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

陳霄也提到，現(xiàn)房銷售是可以盡可能地能保證購房者的權(quán)益，以免出現(xiàn)爛尾樓、開發(fā)商逃走等現(xiàn)象，確保了購房者能如期完成拿房，會降低了購房者和開發(fā)商彼此間產(chǎn)生沖突的可能。

陳霄如果說，取消商品房預(yù)售制度此寶大勢所趨，不過從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀而言，各個(gè)已取消商品房預(yù)售制度縱然也不是一個(gè)良好素質(zhì)的時(shí)機(jī)，甚至于很可能會越來越明顯房企的資金壓力，導(dǎo)致更多的風(fēng)險(xiǎn)不暴漏，以試點(diǎn)逐步降低如何實(shí)施是當(dāng)前被認(rèn)可的更優(yōu)的推進(jìn)，在部分城市再一次擴(kuò)大試點(diǎn)取消后預(yù)售制度，后逐步拓展，這樣也也能可以保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行和良性循環(huán)。

邁爾斯通(北京)投資有限公司怎么樣?

邁爾斯通(北京)投資有限公司是2011-08-04在北京市海淀區(qū)注冊一才成立的有限責(zé)任公司(自然人投資或控股)，注冊地址中部北京市朝陽區(qū)五里橋二街1號院10號樓1層0105。

邁爾斯通(北京)投資有限公司的統(tǒng)一社會信用代碼/注冊號是91110108580876593M，企業(yè)法人劉敬偉，目前企業(yè)進(jìn)入開業(yè)狀態(tài)。

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長孫初筠210

2023-07-27

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2023-06-01

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