房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后項(xiàng)目

房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交納稅費(fèi)是多少

房地產(chǎn)股權(quán)變更稅費(fèi)包括企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。轉(zhuǎn)讓方是個人，要繳交個人所得稅，明確的20%公司繳納；轉(zhuǎn)讓方是公司，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或充當(dāng)合伙出資投入到企業(yè)的，征收契稅；別的稅費(fèi)。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第六條

企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從某些來源取得的收入，為收入總額。除了：

（一）銷售貨物收入；

（二）提供勞務(wù)收入；

（三）轉(zhuǎn)讓手續(xù)財(cái)產(chǎn)收入；

（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；

（五）利息收入；

（六）租金收入；

（七）特許權(quán)使用費(fèi)收入；

（八）接受捐贈收入；

（九）以外收入。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓下房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)

是從公司股權(quán)變更的，利用房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)（除了控制權(quán)與受益權(quán)）的完全或部分轉(zhuǎn)讓，是目前市場上的一種最常見的一種形式。和直接的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓而言，這種成本較低且手續(xù)方便啊。參照《公司法》的有關(guān)規(guī)定，公司股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，無需征得以外股東的同意。所以我，不要經(jīng)緊張的程序，單單轉(zhuǎn)讓后方股東和受讓方股東達(dá)成默契股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并依法辦理相關(guān)手續(xù)即可。但要是向股東以外的第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)擁有股東會決議等或則的程序文件。不屬于國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或外資并購與外資準(zhǔn)入的，據(jù)國家規(guī)定需要申報(bào)審批的，應(yīng)聽從規(guī)定繼續(xù)履行申報(bào)審批程序，獲得國家明確規(guī)定的批文。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，受讓方需要分別考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和公司股權(quán)并購風(fēng)險(xiǎn)（來源于目標(biāo)公司或有債務(wù)的轉(zhuǎn)移）。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，受讓方不需要警戒以上一些風(fēng)險(xiǎn)：一是目標(biāo)公司或有負(fù)債，和未詳細(xì)披露的對外擔(dān)保、潛在動機(jī)的合同違約、其他已到期或未到期時間的一般性債務(wù)等；二是股權(quán)和股權(quán)并購的合法性風(fēng)險(xiǎn)；三是因房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)已全面的勝利四證或四證不全的，如果沒有尚在申報(bào)中的預(yù)期項(xiàng)目，均存在無法避免的政策風(fēng)險(xiǎn)；四是前期規(guī)劃和裝備不好施工的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)等；五是股權(quán)并購協(xié)議的繼續(xù)履行風(fēng)險(xiǎn)。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，受讓方這個可以元以內(nèi)幾點(diǎn)來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。第一，建立專業(yè)點(diǎn)的項(xiàng)目并購小組，以及法律、財(cái)務(wù)和房地產(chǎn)等核心小組。第二，前期的更審慎調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)評估。審核目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)狀況、正式合同簽訂與拒絕履行狀況、項(xiàng)目規(guī)劃與執(zhí)行狀況等。審查文件除了：公司的注冊建立文件、財(cái)務(wù)報(bào)告、稅務(wù)資料、轉(zhuǎn)讓前的專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告等，再審核目標(biāo)公司組織合同記錄和用印記錄報(bào)告等。第三，收購方案的確定與談判。第四，股權(quán)協(xié)議的簽訂與監(jiān)督執(zhí)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，一般專職人員的裝備不好調(diào)查與合同審查是也可以避免的。但股權(quán)并購給他的或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其隱蔽性、突發(fā)性與破壞性是沒能通過一般的審查來避免的，必須你所選的收購策略來略加應(yīng)對。比較多以及：第一，沒有要求目標(biāo)公司提供擔(dān)保。由有償債能力的母公司、關(guān)聯(lián)企業(yè)或上市公司提供擔(dān)保，是可以避免目標(biāo)公司或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的比較有效手段。變更之后即一次性付清徹底轉(zhuǎn)讓款，是轉(zhuǎn)讓方考慮到接受這個方案的主要原因。第二，設(shè)置2保證金。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中設(shè)定好保證金條款，具體操作一般有兩種一是然后安裝帶一筆尾款，附條件給付。全額支付條件為在風(fēng)險(xiǎn)可以保證期限內(nèi)，受讓方也沒因協(xié)議內(nèi)或協(xié)議無法預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)而遭遇損失。這種期限一般設(shè)定為24個月。二是就將尾款設(shè)為保證金，由第三方監(jiān)管或向公證機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人，設(shè)置取回權(quán)條件來抵防受讓方在協(xié)議內(nèi)或按照協(xié)議不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)。第三，信息公告。在繼續(xù)履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的同時，增強(qiáng)擔(dān)保條款或保證金條款并且股權(quán)收購看公告，是從公告對不特定的事件的債務(wù)人參與提示，抵防或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。受讓方案結(jié)果要體現(xiàn)到股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議條款中，合同是防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。（作者許海波系本刊特約撰稿人、上海市君悅律師事務(wù)所律師）

資金回籠加速!房地產(chǎn)收并購額1個月528億環(huán)比飆升超7成

近期，房地產(chǎn)行業(yè)收并購步伐減慢。

1月4日，綠地控股公告稱，擬以6.24億元轉(zhuǎn)讓手續(xù)綠地酒管52%股權(quán)。

1月3日，華發(fā)股份公告稱，全資子公司珠海華發(fā)擬大量收購深圳融創(chuàng)文旅所屬的深圳融華置地51%股權(quán)。

同日，信達(dá)地產(chǎn)公告稱，全資子公司信達(dá)星城與公司關(guān)聯(lián)方中國信達(dá)共同組織認(rèn)購股票蕪湖沁暢份額。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年12月重點(diǎn)監(jiān)測房企共牽涉48筆并購交易，詳細(xì)披露交易金額的有32筆，總交易對價約528億人民幣，環(huán)比利多增加72.4%。

業(yè)內(nèi)人士意思是，年底收并購熱度小幅回升作用效果，房企更快資產(chǎn)處置、資金回籠速度。預(yù)期2023年政策更強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)出來房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”，后期中央很可能會在房企融資、并購重組、債務(wù)展期等方面出臺許多政策來好處房企化解開流動性危機(jī)。

多家房企擬處置資產(chǎn)回籠資金

新年伊始，房企會處置資產(chǎn)、收并購消息不時。

1月4日，綠地控股公告稱，公司擬與明宇商旅就酒店管理業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略合作。據(jù)戰(zhàn)略合作意向，公司控股子公司綠地?cái)?shù)字科技有限公司擬將其所300499高瀾股份的上海綠地酒店管理有限公司52%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給明宇商旅，股權(quán)收購對價為6.24億元。

1月3日，華發(fā)股份公告稱，公司全資子公司珠海華發(fā)擬低價賣深圳融創(chuàng)文旅所屬的深圳融華置地51%股權(quán)。此行交易總金額約為35.8億元，其公司中標(biāo)的股權(quán)收購價款為35.7億元，標(biāo)的債權(quán)收購價款為1190萬元。大賽期間收購以現(xiàn)金接受。收購能完成后，珠海華發(fā)將300499高瀾股份融華置地100%股權(quán)。

同日，信達(dá)地產(chǎn)公告稱，公司全資子公司信達(dá)重慶房產(chǎn)的全資子公司信達(dá)星城與公司關(guān)聯(lián)方中國信達(dá)約定聯(lián)合配售合伙企業(yè)份額。合伙企業(yè)總認(rèn)繳出資規(guī)模為10.6億元，其中中國信達(dá)作為不足合伙人認(rèn)繳出資2.78億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的26.22%；信達(dá)星城實(shí)繳出資2.11億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的19.91%，并對項(xiàng)目通過操盤開發(fā)。

值得注意的是，中國信達(dá)是國內(nèi)四大金融資產(chǎn)管理公司(AMC)之一，近期，AMC紓困房企提出一定進(jìn)展，頭部出險(xiǎn)房企世茂房地產(chǎn)的兩個項(xiàng)目一個接一個我得到兩家AMC的紓困，其中，中國華融出手6家銀行、中信信托對融創(chuàng)上海董家渡項(xiàng)目達(dá)成了協(xié)議股權(quán)融資合作，中國東方也與融創(chuàng)武漢桃花源項(xiàng)目達(dá)成默契股權(quán)融資合作，融創(chuàng)按照轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)獲得AMC注資。

去年12月房企收并購金額約528億

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年12月重點(diǎn)監(jiān)測房企共牽涉48筆并購交易，詳細(xì)披露交易金額的有32筆，總交易對價約528億元人民幣，環(huán)比強(qiáng)力反彈減少72.4%，詳細(xì)披露的來算單筆并購交易規(guī)模16.5億元(11月為7.5億元)，年底收并購熱度明顯回升顯著，房企加快資產(chǎn)處置、資金回籠速度。

從交易進(jìn)展很明顯，2022年12月有5筆交易通過董事會預(yù)案，其中公開披露交易額的2筆交易牽涉到價款183億元；16筆涉及161億元的交易簽定轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其中華南城作價50億元大量收購西安華南城69.35%股權(quán)予大股東特區(qū)建發(fā)，上實(shí)46億元出售時北外灘地塊90%股權(quán)及債權(quán)予友邦人壽；結(jié)束的18筆交易中披露信息交易額的有7筆，對應(yīng)交易規(guī)模69億元。當(dāng)然了，通過中、掛牌中和重新開啟的交易筆數(shù)分別3筆、5筆和1筆。

其中，市場關(guān)注度高的并購交易有2宗：

一宗是2022年12月28日華夏幸福公告稱，擬124億元出售南方總部資產(chǎn)予華潤置地，牽涉武漢長江中心、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場項(xiàng)目，包括1家深圳物業(yè)公司。

克而瑞研究中心強(qiáng)調(diào)，此前的2022年12月8日、26日，華夏幸福一連大量收購廊坊產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)固安相關(guān)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)兌付算算看16.92億元，華夏幸福全年按照出售資產(chǎn)回籠資金超150億元，但只能9月披露《債務(wù)重組計(jì)劃》中提及的“買進(jìn)資產(chǎn)回籠資金約750億元”必然差距，未來資產(chǎn)處置或?qū)⒏臁?/p>

另一宗必然并購是2022年12月17日招商蛇口公告稱，擬通過募股出售南油集團(tuán)24%股權(quán)及招商前海自貿(mào)區(qū)實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)，導(dǎo)致浦發(fā)深港實(shí)業(yè)然后所屬前海自貿(mào)投資啊50%股權(quán)，深港自貿(mào)投資手中掌握東南邊深圳前海媽灣約80.62萬36平方米的土地，交易結(jié)束后招商蛇口將轉(zhuǎn)弱減少深圳前海媽灣的土地資源價值。

從交易標(biāo)的物業(yè)類型來說，2022年12月住宅收并購提升到肯定，19筆牽涉到開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)，公開披露轉(zhuǎn)讓后的住宅項(xiàng)目的并購規(guī)模約275億元，要注意受華夏幸福124億元會處置南方總部資產(chǎn)、魯商發(fā)展59億元侵蝕地產(chǎn)業(yè)務(wù)予山東城發(fā)等重大的損失交易影響。至于，有26筆交易牽涉多元化投資，對應(yīng)交易額223億元，占到完全規(guī)模的42%，其中遠(yuǎn)洋擬55.5億元向太古地產(chǎn)大量收購成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)，近期遠(yuǎn)洋隨意處置資產(chǎn)正常，僅12月就有3筆物業(yè)可以賣計(jì)劃。

克而瑞研究中心提道，近期召開大會的中央經(jīng)濟(jì)會議體現(xiàn)中央對抵防和處置房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的急切，預(yù)期后2023年政策側(cè)重于引導(dǎo)出來房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”，一方面是穩(wěn)定住房企信用主體，除后撤超過“三支箭”房地產(chǎn)融資支持政策外，后期中央很有可能會在房企融資、并購重組、債務(wù)展期等方面出臺更大政策來好處房企驅(qū)除流動性危機(jī)；其二是保未交付，反詰各方壓實(shí)責(zé)任，幫忙解決期房未交付問題，穩(wěn)住居民購房信心。